پیش بینی قیمت مسکن تا روی کار آمدن دولت پزشکیان | بازار مسکن از رکود خارج می شود؟

قیمت مسکن در سال های گذشته به ویژه در کلانشهر تهران با افزایش قابل توجهی همراه شده است. سال 1402 بازار مسکن وارد یک رکورد کم سابقه شد و به همین خاطر قیمت مسکن هم رشد چندانی پیدا نکرد. با این وجود گفته می شود قیمت مسکن در هفته های اخیر تحت تاثیر افزایش نرخ دلار با افزایش نسبی همراه شده است.

اثرگذاری متغیر‌های اقتصادی و سیاسی بر بازار مسکن متفاوت با بازار سایر دارایی‌ها است؛ در واقع بازار مسکن معمولا با سرعتی پایین به سیگنال‌ها واکنش نشان می‌دهد. البته از سال ۱۳۹۷ و در پی آغاز عصر جهش قیمت و رکود در بازار مسکن، سرعت اثرپذیری این بازار از تحولات بیرونی و همچنین بازار‌های رقیب بیشتر شد، اما همچنان این بازار به شکل روزانه تغییر معناداری را ثبت نمی‌کند؛ درواقع روزانه اتفاق معناداری در بازار مسکن رقم نمی‌خورد. در این شرایط این سوال مطرح است که واکنش بازار مسکن به نتیجه ریاست جمهوری چه خواهد بود؟

در پی مشخص شدن پیروزی مسعود پزشکیان در انتخابات، گروه مسکن «دنیای‌اقتصاد» روند کوتاه‌مدت قیمت مسکن را از ۲۰ صاحب نظر و کارشناس اقتصاد مسکن مورد پرسش قرار داد. به منظور دریافت جوابی صریح از این نظرسنجی دو سناریوی محتمل مطرح و از کارشناسان خواسته شد تا محتمل‌ترین گزینه را انتخاب کنند. سناریوی اول «ثبات یا کاهش قیمت مسکن» و سناریوی دوم استمرار «افزایش قیمت» در بازار مسکن بود.

نتایج بررسی نشان داد که از ۲۰ کارشناس شرکت کننده در نظرسنجی «دنیای‌اقتصاد»، یک نفر آینده این بازار در کوتاه‌مدت را قابل پیش بینی نمی‌دانست؛ ۷ نفر معادل ۳۵ درصد احتمال کاهش قیمت در بازه کوتاه‌مدت و ۱۲ نفر احتمال ثبات قیمتی در این بازار را در بازه یک تا دو ماه آینده مطرح کردند.

به این ترتیب باید اذعان کرد که برآیند نظر فعالان اقتصادی از تاثیر نتیجه انتخابات بر بازار مسکن در کوتاه‌مدت حکایت از آرامش نسبی و ثبات قیمتی دارد. اما در خصوص آینده میان‌مدت و بلندمدت این بازار و اینکه عصر پسا‌جهش مسکن شکل پایدار گرفته یا خیر باید منتظر اعلام کابینه دولت چهاردهم، مشخص شدن ریز‌برنامه‌های اقتصادی و سیاست خارجی این دولت و همچنین چگونگی اجرای برنامه‌ها در این دولت باشیم.

عصر پسا‌ جهش یعنی چه؟

بازار مسکن از سال ۱۳۹۷ به بعد دچار جهش‌های مکرر قیمتی شد، به نحوی که متوسط هر متر مربع خانه در شهر تهران از ۴ میلیون تومان در ۶ سال گذشته به مرز ۸۶ میلیون تومان به ازای هر متر مربع در شرایط کنونی رسید؛ در واقع طی بازه حدودا ۶ ساله قیمت مسکن در کشور بیش از ۲۰ برابر شد. از سال ۱۳۹۷ به شکل مستمری بازار مسکن با التهاب قیمتی مواجه بود و در عین حال این بازار با رکود تاریخی در خرید و ساخت مسکن نیز مواجه بود. اما عصر پسا‌جهش به مفهوم بروز یک دوره «افت قیمت واقعی» در بازار مسکن است؛ این دوره، زمان گذار به رونق غیر‌تورمی نیز خواهد بود، دوره‌ای که حداقل یک سال به طول می‌انجامد.

نکات کلیدی اظهار نظر کارشناسان

میزان مشارکت مردم در انتخابات بیانگر آن است که بخشی از مردم به بهبود وضعیت در آینده امید قطعی ندارند. برخی فعالان بازار مسکن به همزمانی آغاز به کار دولت چهاردهم و آغاز ماه محرم که فصل بروز رکود سنتی در معاملات بازار املاک است اشاره کرده و معتقدند، این همزمانی می‌تواند روند کاهش قیمت در بازار مسکن را طی هفته‌های پیش رو و در ابتدای آغاز به کار دولت چهاردهم تسریع ببخشد.

برخی کارشناسان بر این باورند که تورم ساخت مانع از بروز کاهش قیمت در بازار مسکن می‌شود؛ در این شرایط اگر سیاست‌های اقتصادی دولت به کاهش تورم در بخش تولید بینجامد، قیمت مسکن نیز کاهش پیدا می‌کند. در عین حال برخی صاحب‌نظران بازار مسکن بر این عقیده اند که در پی مشخص شدن نتیجه انتخابات، بخشی از نقدینگی از بازار‌های غیر‌مولد نظیر بازار مسکن به بخش مولد سوق داده می‌شود و این موضوع با تضعیف تقاضای سرمایه به کاهش تورم در بخش مسکن می‌انجامد.

پیش بینی روند بازار مسکن طی یک ماه پیش رو

«دنیای‌اقتصاد» در گزارشی با عنوان «تیر‌های انتخاباتی در بازار مسکن» که در روز دوم تیر ماه امسال منتشر کرد؛ به بررسی تورم مسکن در ماه‌های ابتدایی رئیس جمهور‌های مختلف از سال ۱۳۷۶ پرداخت. بررسی‌ها از زمان آغاز به کار دولت‌های مختلف از آن حکایت داشت که در تیر ۷۶ و در پی آغاز به کار دولت اول خاتمی و همچنین در تیر ۹۲ و با روی کار آمدن دولت اول روحانی تورم ماهانه مسکن در کشور منفی شد؛ این در حالی است که در پی پیروزی و آغاز به کار دولت اول احمدی نژاد در تیر ۹۴ و همچنین آغاز به کار دولت سیزدهم در تیر ۱۴۰۰ بازار مسکن با تورم مثبت ماهانه مواجه شد.

این رویه مشابه در دولت‌های منتسب به گروه‌های اصلاح طلب و اصولگرا عمدتا از انتظارات مردم و فعالان بازار‌ها از روند برنامه‌های اقتصادی دولت‌ها نشات می‌گیرد. در واقع با روی کار آمدن دولت‌های منتسب به گروه‌های اصلاح‌طلب، عموم مردم به بهبود روابط کشور با سایر نقاط دنیا امیدوار می‌شوند و این موضوع زمینه کاهش تورم مسکن را فراهم کرده است؛ با وجود این در پی آغاز به کار برخی دولت‌ها سیگنال‌های دیگر بروز کرد و خرید‌های سرمایه‌ای با هدف پوشش ریسک افزایش یافت که این موضوع خود را در جهش قیمتی نمایان می‌کند.

در شرایط کنونی با توجه به پیروزی مسعود پزشکیان، بخش بزرگی از آحاد جامعه و به‌خصوص فعالان بازار‌های مخالف به بهبود روابط کشور با دنیا امیدوار شده‌اند و این امیدواری همان‌گونه که بر روند بازار‌هایی نظیر بازار سرمایه، طلا و دلار اثرگذار است، می‌تواند به عقبگرد قیمتی در بازار مسکن بینجامد.